Reforma tributária muda regras para renda com aluguel; veja como fica para pessoas físicas e jurídicas
10/11/2026
(Foto: Reprodução) O mercado de aluguel de imóveis no Brasil vai passar por mudanças com a reforma tributária. A renda obtida com aluguéis, que até agora era tributada apenas pelo Imposto de Renda, também será incluída na nova cobrança sobre o consumo.
O impacto, porém, não será igual para todos: tudo vai depender se o proprietário do imóvel é pessoa jurídica ou pessoa física — e, neste último caso, somente se certos “gatilhos” forem acionados.
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💰 A aplicação da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) sobre os rendimentos vindos de aluguéis não será imediata. A CBS começará a valer em 2027, enquanto o IBS só entrará em funcionamento em 2029.
Entenda nesta reportagem como deve ficar a carga tributária para os proprietários, como funcionará o período de transição e quais medidas podem ajudar a reduzir o impacto dos custos para os inquilinos.
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O que muda para o proprietário pessoa física?
Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato da Secovi-SP (Sindicato da Habitação), ressalta que, até o momento, quem aluga imóveis como pessoa física paga apenas o Imposto de Renda (IRPF) sobre os rendimentos, com alíquotas progressivas que variam de 7,5% a 27,5%.
“A reforma, como está desenhada, prevê gatilhos que podem incluir a pessoa física na cobrança do IBS/CBS, eliminando a isenção atualmente existente [no PIS/COFINS] ou o tratamento simplificado no IRPF”, explica Bushatsky.
Esses gatilhos envolvem duas condições simultâneas:
⚠️ Receita anual com aluguel superior a R$ 240 mil (ou mais de R$ 20 mil por mês);
⚠️ Locação de três ou mais imóveis distintos.
Há ainda uma alternativa: mesmo que o limite de R$ 240 mil não tenha sido ultrapassado no ano anterior, se a receita com aluguel atingir R$ 288 mil no ano atual (20% acima do gatilho), o locador também será enquadrado no regime do IBS/CBS.
Florence Haret Drago, professora conferencista do Instituto Brasileiro de Estudos Tributários (IBET) e sócia da área tributária no NHM Advogados, explica que, caso o locador pessoa física não se enquadre nos critérios definidos, continuará pagando apenas o Imposto de Renda, sem incidência de tributos sobre o consumo.
Segundo ela, compreender como esse conceito será interpretado é essencial para pessoas físicas que utilizam a locação de imóveis como fonte de renda. “A proposta, até agora, não estabelece nova tributação sobre os valores recebidos por quem não exerce atividade empresarial.”
E para as pessoas jurídicas?
Para empresas que atuam com aluguel de imóveis — como holdings patrimoniais, incorporadoras ou companhias do setor imobiliário — a reforma tributária trará uma nova cobrança: a receita gerada com aluguéis passará a ser considerada prestação de serviço, sujeita à incidência de IBS/CBS.
Ou seja, o proprietário que for pessoa jurídica terá de arcar com uma tributação adicional sobre os valores recebidos com aluguel.
Modelo atual vs. Novo sistema:
💲 Atualmente, uma pessoa jurídica que aluga imóveis paga tributos como IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. No regime de lucro presumido, a carga tributária efetiva sobre aluguéis varia entre aproximadamente 11,33% e 14%. Já no regime de Lucro Real, a tributação incide sobre o lucro efetivamente apurado.
💲 Com o novo regime, estima-se que a alíquota combinada de IBS/CBS sobre essa receita fique entre 25% e 30%. Ao somar os tributos já existentes, como IRPJ e CSLL, o impacto bruto pode chegar a até 37,38% sobre a receita, antes da aplicação de créditos.
Apesar disso, a reforma prevê um alívio parcial por meio da não cumulatividade plena — permitindo que as empresas deduzam integralmente os tributos pagos ao longo de todas as etapas da produção, garantindo que a cobrança incida apenas sobre o valor agregado final.
Com isso, a Fazenda busca evitar o chamado “efeito cascata”, em que o imposto é cobrado repetidamente ao longo da cadeia. Na avaliação de especialistas tributários, esse crédito fiscal pode reduzir a carga efetiva entre 5 e 10 pontos percentuais.
“Isso significa que a empresa locadora poderá abater do imposto devido parte do IBS/CBS pago em despesas relacionadas à atividade, como manutenção e administração”, acrescenta Heitor Cesar Ribeiro, advogado tributarista e sócio do escritório Gaia Silva Gaede Advogados.
Como fica para as imobiliárias?
Segundo Jaques Bushatsky, as imobiliárias também serão tributadas pelo IBS/CBS, mas sobre a sua própria receita — que é a taxa de administração ou a comissão de corretagem.
“O aluguel em si não é receita da imobiliária, ele apenas transita pelo seu caixa para ser repassado ao proprietário. A base de cálculo do tributo da imobiliária é o serviço que ela presta, não o valor total do aluguel que ela administra”, completa o diretor de Legislação do Inquilinato da Secovi-SP.
Como a reforma tributária afeta os aluguéis
Arte/g1
Alternativas para reduzir impactos
Para moderar o impacto e suavizar o impacto da nova tributação sobre o setor de locação, a reforma também estabeleceu alguns mecanismos de atenuação e alívio. Sendo eles:
Redução de 70% na base de cálculo de IBS/CBS aplicáveis à locação — isto é, ao calcular o imposto de consumo sobre aluguéis, apenas 30% da base seria considerada.
Redutor social de R$ 600 mensais por unidade residencial, que diminui a base de cálculo para imóveis residenciais. Em casos extremos (aluguel residencial até R$ 600), pode não haver tributação adicional.
Segundo o Ministério da Fazenda, esses “alívios” foram pensados para preservar a locação residencial de menor valor e evitar que novas camadas tributárias tornem o mercado inviável para locadores moderados.
Para contratos já existentes (firmados até 16/01/2025), foi criado um regime opcional chamado de transição. Sob essa opção:
Locadores PF ou PJ podem optar por recolher 3,65% de CBS/IBS sobre a receita bruta, sem direito a créditos ou ao redutor social;
Para contratos residenciais, a opção vale até o fim do contrato original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro;
Para contratos não residenciais, vale pelo prazo original do contrato.
Na avaliação de João Pedro Ramos Garcia, sócio e especialista em tributação no escritório Ballstaedt Gasparino Advogados, o regime de transição funciona como uma “válvula de segurança” para contratos antigos — embora tenha um custo associado.
“A alíquota transitória de 3,65% pode servir como um amortecedor temporário para contratos antigos, mas elimina créditos e tem prazo definido para terminar, o que pode antecipar renegociações”, aponta o tributarista.
Por isso, essa opção nem sempre é a mais vantajosa para o proprietário — dependendo das despesas envolvidas e da estrutura adotada, o regime padrão com possibilidade de créditos pode representar menor custo.
Para ajudar quem ainda tem dúvidas sobre qual regime escolher, a Secovi-SP fez simulações comparativas. Confira:
Regime de transição (com alíquota de 3,65% e sem crédito)
Regime regular (com crédito)
Queda na rentabilidade ou repasse de valor
O diretor de Legislação do Inquilinato da Secovi-SP reconhece que, com a nova incidência de tributos de consumo, a margem líquida dos locadores tende a diminuir, especialmente para quem já atua com rentabilidade reduzida.
“Muitos proprietários podem sentir a necessidade de elevar o valor do aluguel para compensar a carga extra”, diz Bushatsky.
O repasse, no entanto, não será automático: ele dependerá das condições do mercado imobiliário local — como oferta e demanda, poder de negociação do imóvel, contratos já existentes e possibilidade de reajuste.
Além disso, os impactos também serão diferentes se o locatário for pessoa jurídica ou pessoa física.
Para inquilinos pessoa jurídica:
Em aluguéis comerciais, o locatário PJ (empresa) poderá usar créditos do IBS/CBS embutido no aluguel, abater parte desse tributo do que já paga em suas próprias operações. Isso reduz o impacto real sobre o custo da locação.
➡️ OU SEJA: Mesmo que o aluguel inclua imposto, ele pode não ser um custo líquido, pois parte será “recuperada” no balanço da empresa.
Para inquilinos pessoa física:
Aqui reside o ponto mais sensível da reforma, na avaliação de Bushatsky: o locatário PF, considerado consumidor final, não terá direito a créditos do IBS/CBS.
"Não existe, no desenho atual da reforma, um mecanismo de compensação direta ou crédito para o locatário pessoa física. Ele não é contribuinte do imposto, é consumidor final", afirma o diretor da Secovi-SP.
➡️ Esse cenário pode gerar disparidades: famílias que alugam imóveis de empresas enfrentarão o impacto integral, enquanto empresas inquilinas poderão neutralizar parte do tributo via crédito.
Multas e obrigações acessórias
A padronização cadastral via Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) será parte da infraestrutura do novo sistema. A mudança traz novos deveres fiscais, e o descumprimento pode gerar sanções.
📝 Embora o CIB não crie tributos, ele servirá para cruzar dados e tornar a fiscalização mais eficiente. Por isso, divergências entre contrato, nota fiscal e cadastro inserido no CIB poderão ser motivos de autuação.
Entre os principais riscos, estão:
Emissão incorreta ou falta de nota fiscal eletrônica (NF-e) ou documento fiscal equivalente quando exigido;
Recolhimento incorreto (menor ou tardio) de CBS/IBS;
Mistura indevida de receitas que optaram e não optaram pela transição;
Falha em comprovar contratos elegíveis ou cumprir prazos de registro;
Inconsistências entre contratos, cadastros (ex: CIB) e notas fiscais.
Vale lembrar, ainda, que como as mudanças tributárias são fatores externos ao contrato, pode haver espaço para pedidos de revisão contratual, com base no artigo 317 do Código Civil e na chamada teoria da imprevisão.
“A jurisprudência dos tribunais reconhece que fatos inesperados e relevantes — como mudanças legislativas significativas, incluindo alterações tributárias — podem justificar a revisão contratual, quando tornam a execução excessivamente onerosa para uma das partes”, ressalta Florence Haret Drago.
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